Gói 120.000 tỉ đồng hỗ trợ nhà ở xã hội: Khó giải ngân vì ưu đãi nửa vời

Ông Nguyễn Chí Thanh (phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam):

Vấn đề lớn nhất là không có dự án để giải ngân

Vấn đề lớn nhất với việc giải ngân gói tín dụng 120.000 tỉ đồng hiện nay là không có dự án để giải ngân vốn. Các địa phương không phê duyệt dự án thì ngân hàng không thể giải ngân vốn.

Đối với doanh nghiệp thì đầu tiên là giải quyết vấn đề việc làm, lãi vay 8% hay cao hơn thì doanh nghiệp họ sẽ tính vào chi phí đầu tư dự án, nút thắt lớn nhất vẫn là thiếu dự án đủ điều kiện vay vốn.

Ông Lê Hoàng Châu (chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM):

Gói tín dụng 120.000 tỉ đồng có nguy cơ “ế”

Gói tín dụng 120.000 tỉ đồng này về bản chất không phải là gói tín dụng ưu đãi nhà ở xã hội mà chỉ là gói tín dụng thương mại với lãi suất thấp hơn 1,5 – 2% so với lãi suất cho vay thông thường dành cho chủ đầu tư và người mua nhà tại các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở thuộc dự án cải tạo xây dựng lại nhà chung cư.

Trong khi đó, gói tín dụng ưu đãi nhà ở xã hội thường có mức lãi suất thấp dành cho chủ đầu tư và người mua, thuê mua nhà ở xã hội quy định bằng 50% mức lãi suất cho vay thương mại, như quy định mức lãi suất ưu đãi hiện nay là 4,8 – 5%/năm và mức lãi suất ưu đãi này được xác định hằng năm.

Thời hạn vay ưu đãi cho gói tín dụng nhà ở xã hội cũng dài hạn, thường tối đa 25 năm áp dụng cho người mua, thuê mua nhà ở xã hội và năm năm đối với chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội. Trong khi đó, gói 120.000 tỉ đồng hiện nay dù lãi suất thấp hơn lãi suất bình quân nhưng vẫn cao so với khả năng tài chính của người mua.

Bên cạnh đó, thời gian ưu đãi của gói tín dụng 120.000 tỉ đồng đối với người mua nhà chỉ trong 5 năm là quá ngắn. Riêng thời gian ưu đãi đối với chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trong 3 năm chỉ phù hợp với các dự án quy mô trung bình nhưng chưa phù hợp với các dự án quy mô lớn.

Người mua nhà ở xã hội, nhà ở công nhân “chưa mặn mà” vay gói tín dụng 120.000 tỉ đồng do lãi suất của gói tín dụng 120.000 tỉ đồng cao, quá sức chịu đựng của người có thu nhập thấp đô thị.

Bên cạnh đó, gói tín dụng 120.000 tỉ đồng quy định người vay để mua, thuê mua nhà ở xã hội chỉ được vay ưu đãi một lần để mua một căn nhà, mà nếu đã vay gói tín dụng 120.000 tỉ đồng với lãi suất khoảng 8,2%/năm thì người mua sẽ mất cơ hội vay tín dụng ưu đãi nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở hiện hành với lãi suất 4,8 – 5%/năm trong thời hạn tối đa 25 năm.

Nếu có nguồn cung nhà ở xã hội thì người mua, thuê mua nhà ở xã hội chắc chắn sẽ lựa chọn vay ưu đãi 4,8%/năm nên gói tín dụng 120.000 tỉ đồng có nguy cơ “ế”. Hiện có tâm lý của người có thu nhập thấp đô thị cố chờ cho đến khi có chính sách ưu đãi tín dụng về nhà ở xã hội và chờ đến khi có nguồn cung nhà ở xã hội mới để vay ưu đãi.

TS Cấn Văn Lực (chuyên gia kinh tế trưởng của Ngân hàng BIDV):

Lãi vay gói tín dụng 120.000 tỉ đồng còn cao

Có nhiều nguyên nhân dẫn tới gói tín dụng ưu đãi 120.000 tỉ đồng chậm giải ngân, thứ nhất là thiếu nguồn cung như Bộ Xây dựng, Ngân hàng Nhà nước đã nêu.

Thứ hai, mức lãi suất cho vay của gói 120.000 tỉ đồng kể cả sau khi hỗ trợ vẫn còn cao, chưa hấp dẫn đối với người dân, doanh nghiệp.

Nhưng đây cũng là nỗ lực của các ngân hàng thương mại vì đây là tiền của các ngân hàng chứ không phải tiền ngân sách, các ngân hàng đã tự nguyện giảm lãi suất cho vay từ 1,5 – 2% so với bình quân lãi vay thị trường.

Muốn bền vững hơn, có được lãi suất thực sự ưu đãi, phù hợp hơn nữa với người mua nhà, doanh nghiệp làm nhà ở xã hội, cải tạo chung cư cũ thì Chính phủ cần lập một quỹ phát triển nhà ở xã hội.

Lãi vay từ quỹ phát triển nhà ở xã hội thông thường bằng một nửa lãi suất cho vay thương mại bình quân trên thị trường là phù hợp. Quỹ này cần huy động từ nhiều nguồn lực khác nhau và vốn ngân sách đóng vai trò vốn mồi như Hàn Quốc, Singapore họ đã làm.

Thứ ba, quy trình thủ tục đối với nhà ở xã hội còn rất phức tạp đối với cả chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội và người mua nhà. Điều này đã được nhận diện và Chính phủ đang rà soát để sửa Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản cho phù hợp.

Nhà nước cần đứng ra xử lý, tạo nguồn cung nhà ở xã hội

TS Lê Xuân Nghĩa – thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia – cho rằng gói tín dụng 120.000 tỉ đồng không giải ngân được vì cả ngân hàng và doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội không muốn gánh rủi ro.

* Ông có thể giải thích vì sao gói tín dụng ưu đãi 120.000 tỉ đồng cho phát triển nhà ở xã hội, cải tạo chung cư cũ không giải ngân được?

– Các chủ dự án nhà ở xã hội gặp vấn đề các thủ tục đất đai liên quan dự án được xử lý rất chậm, bản thân các TP không có động lực vì cấp phép nhà ở xã hội không thu được tiền sử dụng đất.

Các chủ đầu tư nhà thương mại thường dành vị trí xấu nhất trong dự án để làm nhà ở xã hội, xây dựng trường học. Các chủ đầu tư nhà ở thương mại cũng không “mặn mà” làm nhà ở xã hội.

Mặt khác, doanh nghiệp cũng ngại vay vốn ưu đãi từ gói 120.000 tỉ đồng hiện nay, thông thường từ 7-8%/năm là khá cao trong khi đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội phức tạp. Nếu chọn đúng đối tượng mua nhà thì khả năng thanh toán thấp, còn chọn đối tượng thu nhập trung bình, khá lại không đúng chính sách.

Các doanh nghiệp ngại xử lý những chuyện này khi làm nhà ở xã hội. Không phải dự án nhà ở xã hội nào cũng bán dễ dàng nên chủ đầu tư muốn chính quyền phải chịu hoàn toàn trách nhiệm về đối tượng bán nhà.

Mặt khác, lợi nhuận dự án nhà ở xã hội đang bị khống chế, lãi suất cho vay cao nên các chủ đầu tư không muốn đầu tư dự án nhà ở xã hội.

Về phía ngân hàng, họ không nói ra nhưng họ cũng không tha thiết gì bởi họ phải cho vay lãi suất thấp hơn kỳ vọng. Cho vay đầu tư nhà ở xã hội là cho vay dài hạn. Các ngân hàng thương mại hiện nay thường duy trì biên độ lợi nhuận khoảng 3%.

Với mức lãi suất huy động từ 5,5 – 6% hiện nay, thông thường các ngân hàng thương mại cho vay ở mức lãi suất từ 8-9%/năm, giờ cho vay làm nhà ở xã hội với lãi suất thấp hơn từ 7-8% thì ngân hàng không thích.

Hơn nữa, dự án nhà ở xã hội không phải nộp thuế, tiền sử dụng đất nên đất xây nhà ở xã hội là đất công, nên dự án gần như không có tài sản thế chấp, chỉ cấp quyền sở hữu nhà trên đất nên dự án nhà ở xã hội không được thế chấp như nhà ở thương mại.

Đây cũng là vấn đề ngân hàng họ không muốn nhưng không nói ra. Dự án nhà ở xã hội chỉ có tài sản thế chấp là nhà xây trên đất nên trường hợp khách hàng không có khả năng trả nợ ngân hàng rất khó xử lý tài sản.

Cũng cần nhìn nhận rằng cho vay với chủ đầu tư nhà ở xã hội thì các ngân hàng có thể chấp nhận được nhưng cho vay với người mua nhà ở xã hội rủi ro khá lớn do đa phần người mua nhà ở xã hội có thu nhập tương đối thấp, việc phát mại tài sản rất khó.

* Như vậy cần phải có một chính sách đặc thù hơn và mạnh mẽ hơn từ Chính phủ để giải quyết bài toán nhà ở xã hội?

– Tất cả những vướng mắc trên cho thấy đối với phát triển nhà ở xã hội Chính phủ phải đứng ra xử lý, không thể yêu cầu ngân hàng thương mại đứng ra vì họ cũng là một doanh nghiệp, buộc chủ đầu tư làm cũng không được vì họ cũng là một doanh nghiệp.

Các vấn đề liên quan tới chính sách an sinh xã hội như phát triển nhà ở xã hội cho công nhân, người thu nhập thấp ở đô thị thì Chính phủ phải đóng vai trò lớn hơn thông qua việc lập quỹ tài chính nhà ở.

Chính phủ Singapore còn tài trợ trực tiếp cho người mua nhà ở xã hội, chứ nếu không rất khó thực hiện thành công. Giá nhà ở xã hội rẻ được hay không là do Chính phủ tài trợ.

Trường hợp gây sức ép với doanh nghiệp, ngân hàng thì có thể chất lượng dự án nhà ở xã hội thấp, khuôn viên nhà ở xã hội không văn minh, an toàn được.

* Vậy chúng ta có thể kéo giảm lãi vay gói tín dụng 120.000 tỉ đồng xuống mức thấp hơn trong thời gian tới không?

– Rõ ràng lãi cho vay đầu tư nhà ở xã hội cần thấp hơn, những khu đất được chọn xây dựng nhà ở xã hội cũng cần ở vị trí phù hợp hơn, nó phải thuận tiện hơn cho người mua nhà.

Từ kinh nghiệm thành công của gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỉ đồng cho vay mua nhà ở giá thấp trước đây cho thấy để phát triển nhà ở xã hội thành công thì Chính phủ phải gánh rủi ro để hỗ trợ người mua nhà thay ngân hàng, doanh nghiệp.

Bối cảnh hiện nay Chính phủ Thái Lan họ còn phát tiền cho dân tiêu để kích cầu tiêu dùng.

Giờ nhiều ngân hàng không dám cho doanh nghiệp vay vì rủi ro lớn quá, doanh nghiệp không có đơn hàng. Khi doanh nghiệp không có đơn hàng, không vay được tín dụng ngân hàng thì Chính phủ cần có cách nào đó để đưa tiền vào lưu thông để kích thích kinh tế, chứ hiện nay ngân hàng hạ lãi suất cũng khó cho vay.